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なぜキャップレートに違いが出るか

なぜキャップレートに違いが出るかというと、このキャップレートには危険率も織り込まれているということである。したがって、利回りが高いからといって地方の物件を購入したほうがよいという理論は間違いであり、危険率は高いが、それ以上に利回りが高いから地方の物件にも魅力があるのだ、というような物件であればそれも投資のひとつであるから否定はしない。我々は、プロとして不動産投資を行い、投資家のお手伝いもしているから、失敗は許されない。したがって、危険率の高い投資を勧めることはない。我々の投資スタンスは、キャップレートがそこそこの危険率が低い物件を購入して、金融機関のバックアップをもらいながら、レバレッジをかけて利益を上げる手法をとることが多い。キャップレートが低くても売却できるエリアの物件の場合は、将来売却する際にキャピタルロス（売却損）も低いものとなる。そういう意味ではキャップレートの安定しているエリアでの投資のほうが危険率は低いものとなる。さて、この物件では月間１００万円の賃料が上がり、１２か月をかけると年間賃料は１２００万円となる。この物件の年間経費が３００万円とするとネット収入は９００万円となる。そこでこの地域のキャップレートが９％ということであれば９００万円÷９％となり、収益還元価格はちょうど１億円になる。